Description
Immeuble de rapport de 95m² situé à Boulogne-sur-Mer, 43 rue Alexander Fleming, dans le quartier Saint-Pierre.
Le bien se compose de deux garages en rez-de-chaussée donnant sur des extérieurs privatifs, d’un T3 d’environ 50m² au 1er étage et d’un T3 d’environ 45m² au 2e étage. Les deux logements sont actuellement occupés par des locataires en place depuis plusieurs années et à jour de leurs loyers.
Des travaux de remise aux normes sont à prévoir, avec une enveloppe budgétée de 10 000€.
Avec un rendement brut potentiel de 9.3% (après une négociation de 2 500€), cet investissement génère un patrimoine net annuel de c.7k€, après prise en compte du remboursement du prêt, des impôts et des frais de gestion locative.
Atouts du projet
Structure financière optimisée
Le projet présente un coût total d'environ 161k€ pour un investissement total de c.27k€, appuyé par un financement bancaire de c.136k€ sur 25 ans. Cette structure permet d’atteindre un cash on cash de 7.1x et un TRI net de 9.1% sur la période. Les revenus annuels s’élèvent à 12 600€, générant des gains nets cumulés de c.191k€ sur 25 ans. Ce niveau de performance repose sur des flux financiers maîtrisés et une projection long terme alignée avec les caractéristiques du bien.
Un bassin d’emploi structuré autour des activités portuaires et des EMR
Boulogne-sur-Mer bénéficie d’un bassin d’emploi solide porté par plus de 20 000 actifs liés aux secteurs de la pêche, de l’agroalimentaire, de la logistique et des activités portuaires. L’implantation de la filière Énergies Marines Renouvelables (EMR) renforce cette dynamique, avec le développement des infrastructures industrielles et l’accueil de nouveaux opérateurs spécialisés. La stabilité de l’emploi local et la diversification économique soutiennent une demande locative régulière, particulièrement de la part des salariés en mobilité, des techniciens et des profils du secteur maritime.
Localisation dans une ville à fort potentiel locatif et patrimonial
Boulogne-sur-Mer est la première agglomération de la Côte d’Opale, avec plus de 40 000 habitants, un bassin d’emploi dynamique lié au premier port de pêche français, et une fréquentation touristique croissante. La ville combine tension locative, attractivité économique et valorisation patrimoniale, ce qui renforce la stabilité et le potentiel de revalorisation d’un investissement immobilier sur le secteur.